Γράφει ο

Μάνος Κρανίδης

Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc,
CEO «KRAMA PROPERTY»,
Γραµµατέας Ενηµέρωσης ΠΟΜΙ∆Α,
∆ηµοτικός Σύµβουλος Χαλανδρίου

Ένα πρακτικό φορολογικό κίνητρο για επένδυση των ιδιοκτητών, φυσικών προσώπων, στην ανακαίνιση, ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των κατοικιών τους έχει νομοθετηθεί και µε νέα υπουργική απόφαση θα ισχύσει για το 2025. Βέβαια οφείλει η κυβέρνηση να εκδώσει δημόσια την υπουργική απόφαση και εγκύκλιο εφαρµογής ώστε να στηρίξει έµπρακτα το µέτρο και µε σαφήνεια για τους ωφελούµενους. Το φορολογικό κίνητρο γενικά αφορά την έκπτωση από το φόρο εισοδήµατος µέχρι 16.000 € για τα επόµενα 5 έτη, ήτοι µέχρι 3.200 € το έτος µέχρι το 2028! Οι βασικές προδιαγραφές και προϋποθέσεις του κινήτρου είναι:

1. Οι δαπάνες που θα πραγµατοποιούν το 2025 οι ιδιοκτήτες κατοικιών και λοιπών κτιρίων για να εξοφλήσουν αµοιβές παροχής υπηρεσιών και αγοράς αγαθών, που σχετίζονται µε την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθµιση των ακινήτων τους, θα µειώνουν το φόρο εισοδήµατος µέχρι ποσού 16.000 €. ∆ηλαδή, το ποσό της δαπάνης που θα πραγµατοποιήσουν θα κατανέµεται ισόποσα στα επόµενα πέντε έτη και θα µειώνει το φόρο εισοδήµατος π.χ., αν η δαπάνη πραγµατοποιηθεί το 2025, θα κατανεµηθεί ισόποσα στα έτη 2026, 2027, 2028, 2029 και 2030, αρκεί να υπάρχει φόρος εισοδήµατος, ειδάλλως το πόσο που έχει προκύψει.

2. Για τον υπολογισµό της έκπτωσης θα λαµβάνονται υπόψη τόσο οι δαπάνες για τις εργασίες όσο και για την αγορά των αγαθών-υλικών. Προσοχή, οι δαπάνες υλικών πρέπει να είναι µέχρι 1/3 των δαπανών υπηρεσιών-εργασιών ή διαφορετικά οι δαπάνες υλικών να είναι το 1/4 του συνόλου και οι δαπάνες υπηρεσιών-εργασιών τα 3/4 του συνόλου.

3. Τα κτίρια για τα οποία πραγµατοποιούνται οι δαπάνες να µην έχουν ήδη ενταχθεί ή να µην πρόκειται να ενταχθούν σε πρόγραµµα επιδότησης αναβάθµισης κτιρίων π.χ. «Εξοικονοµώ».

4. Οι δαπάνες να αποδεικνύονται µε νόµιµα παραστατικά δηλαδή µε αποδείξεις λιανικών συναλλαγών ή µε τιµολόγια παροχής υπηρεσιών και να έχουν εξοφληθεί µε ηλεκτρονικά µέσα πληρωµής, δηλαδή µε πιστωτικές ή χρεωστικές ή προπληρωµένες κάρτες ή µέσω e-banking ή µέσω λογαριασµού πληρωµών Παρόχων Υπηρεσιών Πληρωµών του Ν. 3862/2010 ή µε τη χρήση ηλεκτρονικού πορτοφολιού κ.λπ.

5. Δεν παίζει ρόλο εάν το ακίνητο είναι σε χρήση ή κενό βάσει Ε9.

Ας δούµε µερικά απλά σωστά παραδείγµατα:

Α. Έργο συνολικής δαπάνης 15.000 €, δαπάνης εργασιών 11.250 €, δαπάνες υλικών µέχρι 3.750 €. Έκπτωση φόρου 3.000 € ανά έτος για πέντε έτη. Εάν φόρος εισοδήµατος λιγότερο, τότε εκπίπτει ποσό φόρου.

Β. Έργο 12.000 €, δαπάνες εργασιών 9.000 €, δαπάνες υλικών 3.000 €. Έκπτωση φόρου 2.400 € ανά έτος για πέντε έτη.

Και ένα παράδειγµα µε λάθος εφαρµογή:

Γ. Έργο 12.000 € , δαπάνες εργασιών 8.000 €, 4.000 € υλικά (>1/3 δαπανών υπηρεσιών).

To πιο κρίσιµο όµως είναι να γίνει ένα ποιοτικό έργο ανακαίνισης, ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθµισης µε σωστή µελέτη και υλοποίηση. Οι παρεµβάσεις που εντάσσονται αφορούν όλο το φάσµα της ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθµισης, όπως:

Ενεργειακές παρεµβάσεις

• Τοποθέτηση θερµοµόνωσης

• Αντικατάσταση κουφωµάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων

• Εγκατάσταση ή αναβάθµιση συστήµατος θέρµανσης/ψύξης, καθώς και των αναγκαίων υποδοµών και στοιχείων ώστε να καθίσταται πλήρως λειτουργικό

• Εγκατάσταση συστήµατος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύµατος (µε ενεργειακό συµψηφισµό), καθώς και συστηµάτων ηλεκτρικών συσσωρευτών (µπαταρίες), όταν συνδυάζονται µε φωτοβολταϊκά συστήµατα

• Εγκατάσταση συστήµατος παραγωγής ζεστού νερού µε χρήση Ανανεώσιµων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ)

• Αναβάθµιση φωτισµού

Λειτουργικές – Αισθητικές

• Τοποθέτηση/αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης

• Τοποθέτηση/αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης

• Συντήρηση/επισκευή στέγης

• Επισκευή τοιχοποιίας/χρωµατισµού εσωτερικά και εξωτερικά των κτιρίων

• Τοποθέτηση σταθερών ή κινητών συστηµάτων σκίασης

• Αναβάθµιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα

• Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων

• Εργασίες ενίσχυσης ακινήτων

Είναι ένα ενδιαφέρον φορολογικό κίνητρο, αφού το όφελος είναι µεγαλύτερο από το φορολογικό κόστος δήλωσης και ηλεκτρονικής πληρωµής του έργου. Καλύπτει ένα σηµαντικό εύρος ακινήτων µε ανάγκες ανακαίνισης, ειδικά κατοικίες. Το κρίσιµο βήµα είναι η έκδοση των εγκυκλίων εφαρµογής, η µαζική προώθηση και εφαρµογή του. Βέβαια εκτός της απαλλαγής κρίσιµη είναι η ποιοτική εφαρµογή, άρα είναι σηµαντική η συνεργασία µε εξειδικευµένους µηχανικούς και εργολάβους, γιατί το πρώτο και σηµαντικό είναι να υλοποιηθεί ορθά η διαδικασία αλλά και πρωτίστως να υλοποιηθεί αποτελεσµατικά και επιτυχηµένα το έργο ανακαίνισης µε ποιοτικές εργασίες και πρώτης ποιότητας υλικά. Είναι µια ενέργεια που θα δώσει σηµαντική αξία και δυνατότητες αξιοποίησης στα ωφεληµένα ακίνητα.

Γράφει ο

Μάνος Κρανίδης

Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου

Στο πρώτο τρίμηνο του 2025, οι δείκτες και οι έρευνες σχετικά με τις τιμές και τα μισθώματα κατοικίας καταδεικνύουν τη συνέχιση της ανοδικής τους πορείας. Αυτή η τάση, που ξεκίνησε το 2017, συνεχίζεται, αν και με ολοένα και πιο αργό ρυθμό κάθε χρόνο. Αιτίες αυτής της εξέλιξης είναι πολλές, με κυριότερη τη μεγάλη ύφεση που σημειώθηκε κατά την περίοδο της κρίσης από το 2010 έως το 2016, όταν οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 40%. Μάλιστα, το 2025 αναμένεται ότι οι τιμές θα πλησιάσουν και πιθανόν να ξεπεράσουν το υψηλό επίπεδο του 2008 μέχρι το τέλος του έτους. Ωστόσο, αυτή η αύξηση αφορά κυρίως τις τιμές των κατοικιών και όχι τα επαγγελματικά ακίνητα ή τη γη, όπου η αύξηση είναι πολύ πιο περιορισμένη σε σύγκριση με το παρελθόν και οι μέσες τιμές παραμένουν χαμηλότερες. Σήμερα, το κύριο ερώτημα είναι αν και πότε θα υπάρξει προσαρμογή στα επίπεδα των τιμών κατοικιών. Οι κυριότερες τάσεις και φαινόμενα που παρατηρούνται σήμερα σχετικά με τις τιμές κατοικιών είναι τα εξής:

1. Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών, είτε πρόκειται για σύγχρονα νεόδμητα ακίνητα είτε για παλαιότερα που έχουν πλήρως αναβαθμιστεί ενεργειακά και ανακαινιστεί, παρουσιάζουν σταθερή αύξηση. Αυτή η τάση καταγράφεται μέσω των ζητούμενων τιμών, της ζήτησης και των αγγελιών. Σύμφωνα με έναν αξιόπιστο δείκτη του portal Spitogatos, για την τρέχουσα περίοδο παρατηρείται αύξηση 4% στις τιμές πώλησης και 8% στις τιμές ενοικίασης σε ετήσια βάση. Ωστόσο, οι τελικές πραγματικές τιμές και τα μισθώματα παραμένουν άγνωστα. Για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2025, οι πωλητές και οι εκμισθωτές θα πρέπει να προσαρμόσουν τις τιμές τους κατά τουλάχιστον 10-15%. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για ακίνητα που είναι τουλάχιστον 10 ετών, τα οποία δεν επηρεάζονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής που παρατηρείται μετά το 2020.

Ένα σημαντικό φαινόμενο είναι η εξάρτηση της ζήτησης από το εξωτερικό, με την εγχώρια ζήτηση να περιορίζεται σε ένα μικρό ποσοστό Ελλήνων. Αυτή η κατάσταση οφείλεται κυρίως στην αδυναμία επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων, λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, διαθέσιμου εισοδήματος και αύξησης του κόστους ζωής των νοικοκυριών, όσο και της αδυναμίας εξασφάλισης δανεισμού ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων.

2. Η δυναμική της ζήτησης σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται κυρίως στις κατοικίες με επιφάνεια έως 150 τ.μ. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι δυνατότητες της εγχώριας ζήτησης είναι περιορισμένες, ενώ η ζήτηση από το εξωτερικό για εξοχικές κατοικίες κατευθύνεται επίσης σε ακίνητα μικρότερης επιφάνειας και σε ακίνητα που σχετίζονται με τη VISA.
3. Η αναξιοποίητη προσφορά ακινήτων είναι σημαντική. Η Πολιτεία εκτιμά ότι υπάρχουν τουλάχιστον 200.000 κενά ακίνητα. Επιπλέον, ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων βρίσκεται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών. Εάν η Πολιτεία εφαρμόσει μια πολιτική κινήτρων για την ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και αν το Δημόσιο και οι τράπεζες επιταχύνουν την αξιοποίησή τους στην αγορά, τότε θα υπάρξει μεγαλύτερη προσφορά ώριμων ακινήτων, κυρίως κατοικιών, γεγονός που θα μπορούσε να οδηγήσει σε χαμηλότερες τιμές. Η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων αποτελεί μια σημαντική πρόκληση για την Πολιτεία, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το ζήτημα της στέγης και να αυξηθούν τα εισοδήματα. Επιπλέον, η σταδιακή αύξηση της προσφοράς θα συμβάλει στην προσαρμογή των τιμών, στην αύξηση των δημοσίων εσόδων και στην αξιοποίηση του κτιριακού δυναμικού που παραμένει ανενεργό.
4. Η αβεβαιότητα σχετικά με το νομικό πλαίσιο και τις προδιαγραφές του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, καθώς και της νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης, ενδέχεται να περιορίσει τις τιμές γης και τον ρυθμό κατασκευής νέων κατοικιών. Για τον λόγο αυτόν, είναι απαραίτητο το νομοθετικό πλαίσιο να διευκρινιστεί άμεσα από την Πολιτεία. Διαφορετικά, κινδυνεύουμε να αντιμετωπίσουμε μια τάση μείωσης της προσφοράς, η οποία θα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών των κατοικιών.
5. Η Ελλάδα ενισχύει τη θέση της στην αγορά πολυτελών κατοικιών, η οποία ξεπερνά το 1 τρισεκατομμύριο ευρώ σε παγκόσμιο επίπεδο. Αυτή η ενίσχυση οφείλεται σε σημαντικά πλεονεκτήματα, όπως η στρατηγική της θέση, η ατελείωτη ακτογραμμή και τα πανέμορφα νησιά, ο ευχάριστος καιρός, η εξαιρετική γαστρονομία, το υψηλό επίπεδο εξυπηρέτησης, η αξία του ανθρώπινου δυναμικού, η κορυφαία ποιότητα κατασκευής, η ασφάλεια και οι βελτιωμένες υποδομές σε κτίρια, αεροπορικές, οδικές και τεχνολογικές υπηρεσίες. Η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει μια ποικιλία προϊόντων, από κατοικίες σε μαγευτικά νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας, μέχρι αστικά διαμερίσματα κοντά στη θάλασσα και σαλέ στα βουνά. Για τους ξένους επενδυτές, οι τιμές που κυμαίνονται από 3.500 έως 4.000 €/τ.μ. είναι προσιτές, ειδικά σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, και αφορούν ακίνητα υψηλής ποιότητας κατασκευής με ενεργειακή κλάση Α. Παράλληλα, παρατηρείται ανάπτυξη τόσο στην αγορά δεύτερης κατοικίας, όπως εξοχικές κατοικίες, όσο και στην αγορά πρώτης κατοικίας.

Το 2025 αναμένεται να είναι ένα έτος ήπιας προσαρμογής, γεγονός που είναι λογικό, καθώς θα βοηθήσει στην αποφυγή μιας ανεπιθύμητης φούσκας υπερβολικής αύξησης των τιμών χωρίς αντίκρισμα και στη μείωση των συναλλαγών στη μαζική αγορά ακινήτων. Ωστόσο, η ευκαιρία για λογική ανάπτυξη παραμένει ισχυρή και οι επενδύσεις με υψηλή απόδοση είναι εφικτές. Οι συμμετέχοντες στην αγορά θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους τα παραπάνω φαινόμενα και να τα ενσωματώσουν στη στρατηγική τους, προκειμένου να επιτύχουν ρεαλιστικούς στόχους και καλές συμφωνίες. Οι πωλητές θα πρέπει να προσαρμοστούν σε ρεαλιστικές προσδοκίες, φυσιολογικά κέρδη και δικαιολογημένες τιμές, ακόμη και αν στοχεύουν σε ζήτηση από το εξωτερικό. Από την άλλη, οι ενδιαφερόμενοι και οι επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και τη στήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα να πραγματοποιήσουν καλές αγορές και να αποκομίσουν ικανοποιητικές αποδόσεις. Παράλληλα, το ζήτημα της στέγης παραμένει άλυτο για χιλιάδες συμπολίτες μας, και η λύση βρίσκεται μόνο στην αύξηση της προσφοράς. Αξίζει να σημειώσουμε ότι η αγορά ακινήτων, και η ελληνική, είναι για μακροπρόθεσμες υπεραξίες και πάντα η λογική win-win δίνει θετικό αποτέλεσμα.

Γράφει ο

Μάνος Κρανίδης

Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,

Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου

Πρόσφατα επίσημα στοιχεία αναφορικά με τις μεταβιβάσεις για το 2024, δείχνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσίασε εντυπωσιακή ανάπτυξη. Το 2024, καταγράφηκαν 211.590 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, σημειώνοντας σημαντική αύξηση σε σύγκριση με τις 174.475 δηλώσεις του 2023.

Αναλυτικά τα στοιχεία μέσω της επίσημης πλατφόρμας My property, (χωρίς τις μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων) είναι:

Για το 2023:

1. Συνολική αξία μεταβιβάσεων: 18 δισ. ευρώ.
2. 144.785 δηλώσεις μεταβίβασης χωρίς φορολογική απαλλαγή, αξίας 15,3 δισ. ευρώ, με συνολικό φόρο 459,27 εκατ. ευρώ.
3. 24.590 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων πρώτης κατοικίας, αξίας 2,2 δισ. ευρώ.

Για το 2024:

1. Συνολική αξία μεταβιβάσεων: 23,27 δισ. ευρώ.
2. 180.704 δηλώσεις μεταβίβασης χωρίς φορολογική απαλλαγή, συνολικής αξίας 20,27 δισ. ευρώ, με φόρο 608,28 εκατ. ευρώ.
3. 24.653 δηλώσεις μεταβίβασης πρώτης κατοικίας, αξίας 2,4 δισ. ευρώ.

Τα ανωτέρω στοιχεία δείχνουν ορισμένες θετικές τάσεις που συνεχίζονται από το 2016 μέχρι σήμερα, όταν ξεκίνησε ο νέος αυτός δυναμικός κύκλος μεγέθυνσης της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας.

1. Επιβεβαιώνεται ότι η ζήτηση κατοικιών παρέμεινε ισχυρή, ενώ οι επενδύσεις από ξένους και Έλληνες αγοραστές ενίσχυσαν περαιτέρω την ανοδική πορεία των τιμών. Η συμβολή των ξένων επενδυτών στην ελληνική αγορά ακινήτων υπήρξε ιδιαίτερα καθοριστική, με επενδύσεις που ανήλθαν περίπου σε 2,5 – 3 δισ. ευρώ.
2. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, το 2024 οι μεταβιβάσεις πραγματοποιήσαν εντυπωσιακή αύξηση μεταξύ 2023-24 ύψους 5 δισ. ευρώ άρα 30%, γεγονός που υποδεικνύει τη συνεχιζόμενη δυναμική της ζήτησης κατοικιών της αγοράς.
3. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων το 2024 πραγματοποιήθηκαν κυρίως μέσω ιδίων κεφαλαίων, με τα στεγαστικά δάνεια να αποτελούν μόνο ένα μικρό ποσοστό. Από το σύνολο των πωλήσεων, οι οποίες ξεπέρασαν τα 23 δισ. ευρώ, μόλις 1,5 δισ. ευρώ προήλθε από στεγαστικά δάνεια, γεγονός που υποδεικνύει ότι οι περισσότερες αγορές έγιναν με ίδια κεφάλαια, μέσω καταθέσεων και μετρητών.
4. Σταθερή τάση της ζήτησης κατοικιών από τα νοικοκυριά, αφού σε πρόσφατη άλλη έρευνα 20% περίπου δηλώνει διάθεση για αγορά ακινήτου και παράλληλα, τα νοικοκυριά συνέχισαν να αυξάνουν τις αποταμιεύσεις τους, με τις τραπεζικές καταθέσεις να σημειώνουν αύξηση κατά 3,7 δισ. ευρώ μέσα σε ένα χρόνο, φτάνοντας τα 150,3 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2024.
5. Τα στοιχεία δείχνουν την τάση των Ελλήνων να επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους στην αγορά ακινήτων λόγω εξαιρετικής απόδοσης και υψηλής σχέσης αξίας και τιμής αγοράς και τη διατήρηση της λογικής της ιδιοκατοίκησης.

Και ορισμένα σημεία προσοχής καμπανάκια ως ακολούθως:

α. Η μεγάλη κινητήρια δύναμη της αγοράς παραμένει η κατοικία. Βεβαίως το 2024 περίπου 2 – 2,5 δισ. ευρώ αφορούν συναλλαγές που σχετίζονται με μεγάλα εμπορικά ακίνητα, όπως ξενοδοχεία, γραφειακά συγκροτήματα και οικόπεδα.

β. Η αγορά ακινήτων κινείται περίπου στις 200 χιλιάδες μεταβιβάσεις δηλαδή μόνο 3-4% των ενεργών Ελλήνων πολιτών. Στην ουσία μόνο ένα 25% μπορεί να συμμετέχει ενεργά ετησίως στην αγορά ενώ περίπου 75% έχει πλήρη αδυναμία αποταμίευσης και αναγκάζεται σε πολλές περιπτώσεις σε ρευστοποίηση περιουσίας τους. Είναι μια αγορά για το μικρότερο ποσοστό των πολιτών και βέβαια για ένα μεγάλο κοινό από εξωτερικό.

γ. Μια σημαντική επίπτωση, ένα άλυτο δομικό ζήτημα, είναι το ζήτημα της στέγης, ειδικά για το 75% των πολιτών μικρότερων εισοδημάτων. Μόνο η λύση της κοινωνικής προσιτής κατοικίας θα δώσει φως στο σημαντικό αυτό πρόβλημα.

Γενικά, η αυξανόμενη ζήτηση και οι επενδύσεις οδήγησαν σε σημαντική άνοδο των εμπορικών αξιών τα τελευταία έτη. Η άνοδος των τιμών είναι πιο αισθητή στο κέντρο της Αθήνας, καθώς και στα βόρεια και νότια προάστια, αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και πολλές περιοχές της ελληνικής περιφέρειας και νησιωτικής Ελλάδας. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει η πηγή λαϊκής αποταμίευσης, το όνειρο της μεγάλης μάζας των νοικοκυριών και διατηρεί τη δυναμική της, προσελκύοντας επενδύσεις από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Προσθέτει στο ΑΕΠ της χώρας μερίδιο άνω του 10% και το 2025 αναμένεται να είναι μια ακόμη χρονιά με έντονη επενδυτική δραστηριότητα, καθώς οι αγοραπωλησίες θα συνεχίσουν να ενισχύουν τον τομέα των ακινήτων, συμβάλλοντας ταυτόχρονα στη διαμόρφωση του οικονομικού τοπίου της χώρας.